Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
La création de cette société nécessite la réalisation de trois grandes étapes : la création des statuts de SCI, la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales et la constitution puis l’envoi du dossier d’immatriculation.
Etape 1 : la création des statuts de la SCI
Bien qu’il existe différents types de SCI, certaines mentions obligatoires doivent nécessairement apparaître dans les statuts de la société, la nomination d’un gérant est obligatoire et les statuts doivent être enregistrés pour que la création de la SCI soit autorisée.
Les mentions obligatoires des statuts de SCI
La rédaction des statuts est une étape primordiale car ceux-ci vont permettre aux associés d’organiser le fonctionnement de la société civile immobilière. Aussi, plusieurs mentions sont obligatoires en SCI :
- la rédaction de l’objet social : l’objet social résume les activités exercées avec la société (pour les SCI : gestion de bien immobiliers, activité de location, meublée, non meublée, temporaire, permanente, etc) ;
- la dénomination sociale : il s’agit du nom de la société choisie par les associés . Il est important de s’assurer que le nom choisi est disponible. Pour cela, deux démarches sont possibles : effectuer une recherche d’antériorité auprès de l’Institut national de la propriété industrielle (INPI) afin de s’assurer qu’aucune marque n’est déposée à ce nom, ou une recherche sur infogreffe.fr, afin de s’assurer qu’aucune société n’a la même dénomination sociale.
Bon à savoir : Une société utilisant la même dénomination sociale qu’une autre ou qu’un nom de marque déposé risque des poursuites pour concurrence déloyale, l’interdiction d’utiliser ce nom ou encore le paiement de dommages et intérêts.
- le siège social de la société : le siège social d’une SCI peut être fixé au domicile du gérant ou d’un des associés, dans un local professionnel ou dans une société de domiciliation.
Bon à savoir : il est possible de domicilier la SCI dans un bien en cours d’achat par la société, si les associés peuvent fournir : un compromis de vente au nom de la SCI “en cours de formation” est signé par le vendeur ; une autorisation écrite du vendeur pour fixer le siège social de la SCI à cette adresse ; un exemplaire de la taxe foncière du vendeur à l'adresse du bien.
- les apports faits par les associés : chaque associé de la SCI doit participer au capital social pour avoir la qualité d’associé. Les apports peuvent être des apports en numéraire (une somme d’argent) ou en nature (des biens). Ces apports formeront le capital social de la société.
Bon à savoir : à la différence des sociétés commerciales, le capital peut être viré sur un compte bancaire après l’immatriculation de la société. Cependant, afin de s’assurer que tous les associés fournissent bien leur apport, il est possible de les déposer avant l’envoi du dossier d’immatriculation sur un compte bancaire au nom de la SCI.
- le montant du capital social : ce capital est d’un euro minimum.
La rédaction des statuts peut être fastidieuse et il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour cette première étape.
Bon à savoir : tous les associés de la SCI doivent par la suite parapher et signer chaque page des statuts.
La nomination du représentant légal
Une SCI doit obligatoirement nommer un gérant. Cependant, une SCI peut avoir plusieurs gérants. Le ou les gérants peuvent être une personne physique ou morale et être associés ou non dans la société.
Cette nomination peut être effectuée en inscrivant le nom du ou des gérants dans les statuts de la SCI ou après la création de la société, par acte séparé, signé par les associés.
L’enregistrement des statuts de SCI
Dans certains cas, les statuts d’une SCI doivent être enregistrés auprès du service des impôts, soit en raison de la qualité de leur rédacteur (statuts réalisés par acte notarié, acte d'huissier ou décision de justice), soit en raison des dispositions qu’ils contiennent (transmissions de propriété d’immeubles et de fonds de commerce, cessions de droits sociaux, etc).
La liste complète des SCI devant publier leurs statuts figure à l'article 635 du Code général des impôts (CGI).
Les autres SCI n’ont pas l’obligation de réaliser cette formalité.
Etape 2 : La publication de l’annonce légale de création de la SCI
La création de la SCI doit être portée à la connaissance des tiers. Pour cela, vous devez rédiger une annonce légale annonçant la création de la SCI et ses caractéristiques principales. Cette annonce doit être publiée dans un journal d’annonces légales du département où se trouve le siège social de la SCI. Elle doit être publiée 1 mois après la signature des statuts.
À l’issue de cette démarche, vous obtiendrez une attestation de parution de l’annonce légale qu’il faudra insérer dans votre dossier d’immatriculation.
Etape 3 : la création et l’envoi du dossier de création de la SCI
La dernière étape consiste à remplir le formulaire de création et à l’envoyer au guichet unique de l’INPI.
Le formulaire de création
Depuis 2023 et la création du guichet unique, plus besoin de remplir un formulaire M0 de création. Ce formulaire est directement inséré sur le site du guichet unique lors de la création de la SCI, mais les informations à renseigner restent les mêmes.
Voici les différentes informations à renseigner lors de la création du dossier de constitution de la SCI :
- les informations de la société : il convient de renseigner la dénomination sociale (nom de la société choisi par les associés), la forme juridique de la société (SCI), l’objet social (la description des activités exercées par la société), l’adresse du siège social de la SCI et les effectifs de la société, si la SCI embauche des salariés ;
- la catégorisation de l’activité de la SCI : cette étape consiste à sélectionner des secteurs d’activité proposés par le guichet unique. Dans le cadre de la création d’une SCI, ces cases peuvent être : la location, la promotion immobilière, la réalisation de programmes de construction, le support de patrimoine familial immobilier sans location, etc.
Il convient également d’indiquer la date de début d’activité et l’adresse de l’activité.
- l’identité des dirigeants et des associés de la SCI ;
- le choix du régime fiscal d’imposition : il convient de choisir entre l’impôt sur les revenus (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Attention, si la société civile immobilière met en location des biens meublés, elle sera considérée comme exerçant une activité commerciale et sera donc soumise obligatoirement à l’impôt sur les sociétés.
- Le choix du régime de TVA : une SCI n’a pas toujours le choix pour son régime de TVA : il convient de distinguer les SCI faisant de la location à usage d’habitation et à usage professionnel.
Les SCI faisant de la location nue à titre d’habitation sont obligatoirement exonérées de TVA alors que les SCI faisant de la location meublée à titre d’habitation peuvent également être exonérées de TVA mais ont la possibilité d’opter pour un régime de TVA à condition que la SCI réalise au moins trois prestations para-hôtelières (nettoyage, fourniture du linge, réception des clients, service d’un petit-déjeuner, etc).
Les SCI faisant de la location nue à usage professionnel sont exonérées de TVA mais ont la possibilité d’opter pour un régime de TVA alors que les SCI faisant de la location meublée à usage professionnel sont obligatoirement assujetties à la TVA.
Les pièces justificatives à fournir
Différentes pièces justificatives sont à fournir lors de la création du dossier sur le guichet unique pour la constitution d’une SCI :
- un exemplaire original des statuts de la SCI daté, signé et paraphé par les associés ;
- un justificatif de domiciliation du siège social de la SCI (contrat de bail, contrat de domiciliation, facture d’énergie de moins de trois mois) ;
- l’attestation de parution de l’annonce légale de constitution dans un journal d’annonces légales ;
- l’acte de nomination du gérant si celui-ci n’est pas désigné dans les statuts ;
- le formulaire Cerfa M’BE des bénéficiaires effectifs de la SCI ;
- un justificatif d’identité du gérant si celui-ci est une personne physique. Si le gérant est une personne morale, le justificatif d’identité à fournir est le Kbis de moins de trois mois de la société gérante.
Le dépôt du dossier d’immatriculation
Depuis janvier 2023 il n’est plus nécessaire de disposer un dossier d’immatriculation auprès du CFE correspondant. Le guichet unique est le seul intermédiaire à qui il faut s’adresser pour transmettre le dossier de création, directement en ligne à l’adresse procedures.inpi.fr.
Une fois le dossier d’immatriculation déposé, un accusé de réception est envoyé au gérant qui peut suivre l’avancée du traitement de dossier en ligne. Le délai moyen de création d’une SCI à partir de l’envoi du dossier d’immatriculation est d’environ une semaine. Une fois validé, le gérant recevra le Kbis de la société et la SCI pourra commencer son activité.