Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs associés de gérer un patrimoine immobilier commun. C’est une personne morale régie par le Code de commerce. Souvent utilisée pour gérer des biens immobiliers en famille, cette gestion peut aussi se faire entre associés dans un cadre professionnel. Le statut de la SCI présente des avantages spécifiques en matière de gestion patrimoniale. Elle permet notamment d’éviter les contraintes de l’indivision et de faciliter le transfert de patrimoine entre générations.
Créer sa SCI
Lors de la création de la SCI, comme pour une entreprise “classique”, les associés doivent accomplir un certain nombre de formalités, comme l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) via le greffe du tribunal de commerce. Cette étape permet d’obtenir un extrait Kbis, indispensable pour l'existence légale de la société. La SCI doit également choisir une dénomination sociale et définir son siège social, des éléments essentiels à sa formalisation.
Il existe différents types de SCI en fonction des besoins des associés : la SCI de location pour mettre des biens en location, la SCI familiale pour gérer un patrimoine en famille, la SCI de construction-vente pour construire et vendre un bien, la SCI d'attribution pour diviser un bien en lots, et la SCI de jouissance à temps partagé pour partager l’utilisation d’un bien entre associés.
Fiscalité et comptabilité d'une SCI
La fiscalité et la comptabilité d'une SCI varient selon son régime fiscal (impôt sur le revenu - IR ou impôt sur les sociétés - IS) et son type d’activité. Une SCI à l'IR est transparente fiscalement, et les associés sont imposés individuellement sur les revenus fonciers ; en cas de cession, ils bénéficient d'un abattement progressif sur les plus-values. À l’inverse, une SCI à l’IS est imposée directement sur ses bénéfices, permettant de déduire davantage de charges mais avec une imposition plus élevée sur les plus-values. Le régime de TVA dépend de l’usage des biens (location nue ou meublée) et les SCI peuvent opter pour un régime TVA selon leur activité. Enfin, les obligations comptables dépendent du régime fiscal choisi et de l’activité de la SCI : une SCI à l’IR a des obligations réduites, tandis qu’une SCI à l’IS doit suivre des règles comptables proches de celles des sociétés commerciales.
Tout au long de la vie de la SCI, diverses formalités administratives doivent être réalisées pour assurer sa conformité. Selon le type de SCI, ces formalités incluent la tenue d'assemblées, la mise à jour des statuts, la comptabilité ou encore la déclaration des revenus fonciers. Ces démarches assurent une gestion rigoureuse et garantissent la bonne tenue des obligations légales de la société.
Si besoin, une SCI peut être dissoute et liquidée selon des modalités précises, notamment la convocation d’une assemblée générale extraordinaire pour décider de la liquidation de la société. Cette étape est également encadrée par le greffe du tribunal et doit suivre une procédure stricte afin de clôturer la société en toute légalité.