Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée de deux associés minimum permettant la gestion de biens immobiliers. Dans la plupart des cas, la SCI est créée avant l’achat du bien immobilier, car cette structure présente de nombreux avantages fiscaux, mais rien n’interdit de créer la société après l’acquisition de ce bien.
Pourquoi créer une SCI avant un achat immobilier ?
La création d’une SCI avant un achat immobilier facilite la transmission de ce bien aux héritiers et permet ainsi d'éviter les coûts élevés liés au régime de l’indivision lors de la succession du bien.
Une facilité de transmission du bien aux héritiers
La SCI est connue pour être très avantageuse en cas de transmission d’un patrimoine immobilier aux héritiers pour trois raisons principales.
La première raison est qu’en cas de transmission du vivant de l’associé à ses héritiers, une cession de parts de SCI à titre gratuit est possible, tous les 6 ans. Chaque associé a la possibilité de transmettre des parts sociales de la SCI à ses héritiers sans payer d’impôts, et ainsi de leur transmettre le ou les biens immobiliers en plusieurs fois.
La seconde raison est que la création d’une SCI permet également le démembrement de parts sociales. Ce processus consiste à donner la nue-propriété aux héritiers et de garder l’usufruit du bien. L’intérêt de cette stratégie est que l’usufruit d’une part s'éteint au moment du décès de l’associé et que les héritiers récupèrent donc la pleine propriété du bien immobilier, sans payer de droits de succession.
Enfin, la troisième raison pour laquelle la SCI est intéressante concerne le mode d’évaluation des droits de succession en cas de décès de l’associé. Cette évaluation est également intéressante car les droits de succession se calculent sur la base de la valeur réelle des parts de l’associé à la SCI et non sur la valeur du bien immobilier. Ce mode d’évaluation peut diminuer de manière conséquente le montant des ces droits de succession.
Des coût liés au régime de l’indivision évités
La création d’une SCI permet également d’éviter des coûts liés au régime de l’indivision. En effet, les héritiers indivisaires, dont le bien immobilier n’est pas géré par une SCI, doivent s’acquitter de différents impôts, selon leur situation :
- l’impôt sur le revenu en fonction de la quote-part du bien indivis de l’héritier si ce bien est source de revenus ;
- les droits de succession ;
- l’ISI (nouvel ISF) ;
- la taxe foncière ;
- les droits d’enregistrement sur les biens reçus équivalents à 5% de la valeur totale nette des biens.
Dans le cadre de l’apport d’un bien immobilier dans une SCI, les associés doivent également s’acquitter d’un impôt sur la plus-value. Les plus-values sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS) selon le type de SCI.
La création d’une SCI permet donc aux héritiers d’économiser une importante somme d’argent, dont ils devraient s’acquitter s’ils étaient en indivision.
Pourquoi créer une SCI après un achat immobilier ?
La création d’une SCI après l’achat d’un bien immobilier peut également être avantageuse pour plusieurs raisons : éviter le risque de l’indivision et optimiser la fiscalité des associés de la société.
Eviter le risque de l’indivision grâce à la création d’une SCI
Le régime d’indivision est le régime par défaut qui intervient suite à un décès, si aucune société immobilière n’a été créée. Les héritiers du défunt héritent du bien, sans que leurs parts respectives ne soient matérialisées individuellement, avant le partage définitif du patrimoine du défunt.
En indivision, chaque propriétaire détient une quote-part du bien immobilier mais ses droits concernent la totalité du bien. En SCI, les droits des associés se limitent au pourcentage du capital social qu’ils possèdent, ce qui simplifie les modalités de prise de décisions et les cas de mésentente entre associés. La SCI permet aux associés de délimiter les pouvoirs et droits de chacun et d’avoir une réelle discussion sur l’utilité et l’avenir du bien immobilier.
De plus, grâce à la SCI, le patrimoine immobilier est ainsi protégé par la société car les associés doivent respecter les règles mentionnées dans les statuts de la SCI.
Optimiser la fiscalité des associés grâce à la création d’une SCI
Par principe, la SCI est soumise à l’impôt sur les revenus (IR) mais elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Lorsque la SCI est soumise à l’IR, chaque associé paie un impôt avec son taux personnel sur la quote-part du bénéfice qu’il détient. Cette quote-part peut faire augmenter le taux d’imposition personnel de l’associé. Alors que si la SCI est soumise à l’IS, c’est la société qui supporte l’impôt et les associés n’ont rien à payer. Leur taux d’imposition ne change pas. De plus, le taux de l’IS peut être intéressant car il est de 15 % jusqu’aux 42 000 premiers euros de bénéfices puis de 25 % sur le reste contre un taux d’IR de 0 % à 45 %.
Comment transférer un bien immobilier dans une SCI ?
Les associés qui souhaitent transférer un bien immobilier dans une SCI déjà existante doivent respecter différentes étapes : l’évaluation du bien immobilier, la purge du droit de préemption de la mairie, l’apport au capital de la société du bien et la publicité foncière.
L’évaluation du bien immobilier
Si le bien immobilier est apporté par l’un des associés ou par un tiers futur associé, il est important de procéder à l'évaluation du bien immobilier : la responsabilité de l’évaluation impute aux associés de la société. En effet, si le bien a été surestimé ou sous-estimé, leur responsabilité peut être engagée. Cette étape est nécessaire pour éviter tout conflit entre associés par la suite.
La signature de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA)
L’associé qui souhaite apporter le bien immobilier à la SCI doit remplir cette déclaration DIA afin de purger le droit de préemption de la mairie. En effet, la mairie de la commune où est situé le bien en question, est prioritaire sur l'acquisition du bien immobilier si elle le souhaite. La mairie dispose d’une durée de deux mois pour manifester son envie d’acquérir le bien et une absence de réponse de sa part équivaut à un refus. L’apport du bien immobilier peut donc avoir lieu dans la société.
L’apport au capital du bien immobilier
L’apport d’un bien immobilier au capital de la SCI est possible à la création et à n’importe quel moment de vie de la société. Cependant, lorsque l’apport d’un bien immobilier intervient après la constitution de la SCI, cette opération doit être effectuée simultanément avec une augmentation de capital de la société. L’associé apporteur se voit attribuer, en contrepartie, des parts sociales de la SCI.
L’augmentation de capital implique les démarches suivantes :
- modification des statuts de la société : le capital social mentionné dans les statuts de la SCI doit être modifié. Les nouveaux statuts doivent être signés par tous les associés de la SCI ;
- publication d’un avis de modification dans un journal d’annonces légales ;
- constitution et envoi du dossier de modification de la société au guichet unique de l’INPI.
La publication de la publicité foncière
Enfin, il est obligatoire de réaliser une publicité foncière afin que le nouveau propriétaire du bien immobilier soit identifiable par les tiers. En effet, en l’absence de cette publicité, des créanciers de l’associé ayant apporté le bien à la SCI, peuvent être amenés à le saisir alors que le bien ne lui appartient plus. La publicité protège le bien immobilier et les associés de la SCI.
Bon à savoir : la création d’une SCI afin d’acheter directement le bien avec la société est plus simple que l’apport d’un bien à une SCI. En effet, il suffit simplement de créer la société et que ce soit elle qui achète directement le bien immobilier. Cette démarche évite de réaliser une modification statutaire pour l’augmentation de capital et de remplir la DIA.