Les coûts de création et de gestion d’une SCI dépendent de l'accompagnement choisi afin de réaliser les démarches d’immatriculation et de gestion quotidiennes de la société. Cependant, il existe des coûts fixes que vous pouvez anticiper et d’autres plus variables qu’il faut connaître.
Les coûts de création d’une SCI
Certaines dépenses peuvent être anticipées en fonction de la nature des formalités effectuées afin de créer une société civile immobilière. D’autres peuvent varier au regard des prestataires choisis ou des biens apportés à la SCI. De manière générale, beaucoup de dépenses effectuées pour la création de la société peuvent être récupérées par les associés après la création de celle-ci.
Quels sont les coûts fixes de création d'une SCI ?
La création d’une SCI nécessite la réalisation de trois grandes étapes : la création des statuts de la société, la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales et la constitution puis l’envoi du dossier d’immatriculation.
Certains coûts sont fixes quel que soit l’accompagnement choisi pour la création de la SCI et ceux-ci concernent les frais d’annonce légale et d’immatriculation auprès du guichet unique.
Le coût de la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales
L’annonce légale (ou avis de constitution) doit être publiée dans un journal d’annonces légales du département où se trouve le siège social de la SCI. Cet avis de constitution doit être publié dans un délai d’un mois après la signature des statuts. À l’issue de cette publication, le journal fournit une attestation de parution de l’annonce légale à conserver puis à insérer dans le dossier d’immatriculation.
Bien que les frais de la publication de cet avis dans un journal dépendent du département et du nombre de mots publiés, les prix sont compris entre 160 et 250 euros.
Le coût des frais d’immatriculation de la SCI
Depuis janvier 2023 il n’est plus nécessaire de déposer un dossier d’immatriculation auprès du CFE correspondant au secteur d’activité de la société et au lieu géographique de son siège social. La procédure est dématérialisée et s’effectue sur le site du guichet unique à l’adresse suivante : procedures.inpi.fr. Il existe différents frais à régler au moment de l’envoi du dossier d’immatriculation de la société :
- environ 60 euros de frais à régler auprès du guichet unique ;
- environ 10 euros à régler pour le dépôt d’actes ;
- environ 22 euros de frais à régler pour la déclaration des bénéfices effectifs.
Ainsi, le montant total des frais d’immatriculation d’une société civile immobilière est d’environ 92 euros. Attention, ces frais concernent la création d’une SCI en 2023 et peuvent être actualisés.
Quels sont les coûts variables de création de SCI ?
En fonction du professionnel choisi pour un accompagnement à travers ces démarches, les coûts de rédaction des statuts ainsi que du dépôt de capital peuvent varier.
Le coût de rédaction des statuts d’une SCI
L’étape de rédaction des statuts est indispensable car ils encadrent le fonctionnement de la SCI et les droits et devoirs des associés. De plus, leurs modifications post-création sont à éviter le plus possible car elles entraînent des coûts supplémentaires qui peuvent vite devenir importants.
De nos jours, il existe trois options mises à disposition des futurs associés pour la rédaction des statuts d’une SCI :
- rédiger soi-même les statuts de la société : avant de se lancer dans la rédaction de tels documents, il est important de comprendre que cette mission nécessite des connaissances juridiques afin de comprendre les enjeux liés à la rédaction des statuts. La rédaction des statuts doit être précise afin de protéger au mieux l'activité et les associés de la société. Des erreurs sur les statuts peuvent entraîner un refus d’immatriculation de la part du guichet unique et un renvoi de dossier qui fera l’objet de frais supplémentaires ;
- déléguer la rédaction des statuts à un professionnel (avocat, juriste, comptable) : le coût de ces prestations varient entre 1500 et 2500 euros en fonction du prestataire choisi ;
- déléguer la rédaction des statuts à une plateforme juridique : les legaltechs proposent des prix entre 300 et 500 euros pour adapter des modèles de statuts juridiques de société et s’occuper de tout le dossier d’immatriculation.
Le coût des apports au capital social
Il est possible qu’un associé apporte un bien immobilier au capital de la SCI. A savoir que dans la plupart des cas, la SCI achète directement le bien immobilier. En cas d’apport de biens immobiliers, il existe différentes sommes à payer qui dépendent de l’imposition de la SCI et de l’associé apporteur :
- si la SCI est imposée à l’IR : l’apport peut bénéficier d’une exonération des droits d’enregistrement mais est taxé d’un droit de mutation à hauteur de 5 % de la valeur réelle du bien ;
- si la SCI est imposée à l’IS : l’apport peut bénéficier d’une exonération des droits d’enregistrement si celui-ci est réalisé par des associés personnes morales mais un droit de mutation de 5 % reste à régler.
Bon à savoir : dans le cadre d’un tel apport, la rédaction des statuts doit être confiée à un notaire et les statuts doivent être enregistrés auprès du service des impôts des entreprises. Ces obligations entraînent différents coûts supplémentaires.
Comment récupérer les dépenses engagées avant la création d’une SCI ?
Il est tout à fait possible de se faire rembourser les frais engagés pour la création de la SCI par les associés, par la société. Toutefois, ces dépenses doivent respecter deux conditions : être en lien avec l’activité de la SCI et avoir été engagées lors des 6 mois précédant l’immatriculation de la société.
Deux méthodes sont possibles pour récupérer ces dépenses :
- indiquer ces dépenses en annexes des statuts de la SCI ;
- établir un procès-verbal après la création de la société.
Ainsi, la SCI remboursera les associés ayant engagé ces frais sur leurs comptes personnels.
Les coûts de gestion d’une SCI
Les coûts de gestion d’une SCI concernent principalement la tenue d’une comptabilité régulière et l’obligation d’établissement du bilan comptable. Toutes les SCI ne sont pas concernées par ces obligations. En effet, par principe les SCI n'entrent pas directement dans le champ d’application des obligations comptables classiques, sauf dispositions statutaires.
La tenue régulière d’une comptabilité est obligatoire dans les cas suivants :
- la SCI est assujettie à la TVA ;
- l'un des associés ou la SCI est imposé à l’impôt sur les sociétés (IS) ;
- la SCI dépasse deux des trois seuils suivants : un bilan supérieur à 1 550 000 euros, un chiffre d’affaires supérieur à 3 100 000 euros et un effectif supérieur à 50 salariés ;
- l’un des associés de la SCI a inscrit les parts à son bilan professionnel ;
- la SCI est une SCI de construction vente ou de placements immobiliers ;
- les statuts de la SCI imposent la tenue d’une comptabilité.
Les SCI répondant à une ou plusieurs de ces conditions devront alors tenir une comptabilité identique à celle des sociétés commerciales : la comptabilité d’engagement. De plus, une fois par an, la société doit établir et déposer ses comptes annuels. L'établissement de ces comptes passe par la réalisation de trois documents : le bilan, le compte de résultat et l’annexe. Il est donc vivement recommandé de se faire accompagner par un comptable à cette période.
La tenue d’une telle comptabilité et l’établissement des comptes annuels peuvent entraîner les dépenses suivantes :
- l’ouverture d’un compte bancaire professionnel ;
- la signature d’une lettre de mission avec un comptable pour la tenue tout au long de l’année de la comptabilité de la société, avec très fréquemment des frais supplémentaires à régler au moment de l’établissement du bilan annuel.
Aujourd’hui, il existe différentes solutions comptables possibles comme le recours à des experts comptables physiques, l’achat de logiciels de comptabilité ou encore le recours à des experts-comptables en ligne.
Bon à savoir : les autres SCI doivent tout de même tenir une comptabilité de trésorerie via un tableau de dépenses et des recettes de la société, mais n’ont souvent pas la nécessité de recourir à un comptable.