La société civile immobilière (SCI) permet de constituer et de gérer un patrimoine à plusieurs. Cette structure juridique offre des avantages fiscaux, notamment dans le cadre d’une succession. Définition, avantages et démarches de création : découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur la SCI.
Quelles sont les caractéristiques de la SCI ?
La SCI est une société civile immobilière constituée de deux associés minimum et permettant la gestion de biens immobiliers. Une SCI ne peut donc pas être créée par une seule personne qui souhaite gérer des biens immobiliers.
Il n’existe pas de limites relatives au nombre de biens détenus et il est également possible d’avoir des biens de natures différentes (terrains, locaux professionnel, maisons, appartements) dans une même SCI.
Les biens immobiliers détenus par la SCI lui appartiennent et les associés de la société possèdent des parts de celle-ci. La société dispose de statuts qui définissent le fonctionnement de la SCI comme les modalités de prise de décisions.
Il existe différents types de SCI :
- la SCI de gestion ou de location : elle permet d’acheter et de gérer un bien à plusieurs ainsi que de le mettre en location ;
- la SCI familiale : elle peut uniquement être constituée par les membres d’une même famille et offre des avantages fiscaux ;
- la SCI construction-vente : elle est utilisée pour acheter un terrain, faire construire un bien immobilier et le revendre ;
- la SCI attribution : elle permet de diviser un bien immobilier et ainsi de déterminer précisément quelle partie appartient à chacun des associés ;
- la SCI de jouissance à temps partagé : elle a pour objectif de partager l’usage du bien entre les associés.
Quel siège social pour une SCI ?
Le siège social de la SCI peut être fixé à différents endroits :
- au domicile du gérant ou d’un des associés ;
- dans un local professionnel ;
- dans une société de domiciliation.
Il est possible de domicilier la SCI dans un bien en cours d’achat par la société, si trois conditions sont réunies :
- un compromis de vente au nom de la SCI “en cours de formation” est signé par le vendeur du bien et le gérant de la SCI au nom et pour le compte de la SCI ;
- une autorisation écrite du vendeur indiquant son accord pour "fixer le siège social de la SCI *NOM DE LA SOCIÉTÉ* en cours de création à l'adresse *ADRESSE*” est réalisée ;
- une taxe foncière au nom du vendeur à l'adresse du bien est transmise afin de pouvoir attester de sa qualité de propriétaire.
Quel capital social pour une SCI ?
Le capital social d’une SCI peut être fixe ou variable, constitué d’apports en numéraire et/ou en nature.
Bon à savoir : il n’est pas obligatoire d’ouvrir un compte bancaire professionnel en SCI.
En général, les apports en nature d’une SCI sont les biens immobiliers. Il existe plusieurs règles à respecter afin de faire entrer au capital un bien immobilier :
- évaluer le bien immobilier apporté au capital de la SCI : l’évaluation de ces apports en nature ne sont soumis à aucun contrôle par un commissaire aux apports en nature. Ils sont donc évalués librement par les associés de la SCI. Les associés seront donc responsables en cas de surévaluation ou sous-évaluation de la valeur du bien ;
- purger le droit de préemption des communes : afin de savoir si l’immeuble est soumis à un droit de préemption, il convient d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie du lieu de situation du bien. Celle-ci dispose d’un délai de 2 mois pour exprimer sa volonté d’acquérir ou non l’immeuble ;
- fournir un constat de l'apport par acte authentique notarié si l’apport du bien s’opère au moment de la création de la société ;
- réaliser une publicité foncière auprès du Service de publicité foncière du lieu où est situé l’immeuble : obligatoire pour rendre la validité de l’apport opposable aux tiers.
Bon à savoir : si l’apport est effectué à la création de la SCI, cette formalité de publicité doit être effectuée après la signature des statuts définitifs par les associés mais avant l’immatriculation de la société.
- régler la plus-value immobilière et le droit d’enregistrement : l’apport en nature, considéré fiscalement comme une cession immobilière, peut donner lieu au paiement d’une plus-value s’il existe une différence entre le prix d’acquisition du bien apporté et la valeur des parts sociales attribuées. Aussi, un droit d’enregistrement de 5 % est également à régler dans certaines situations.
Quelle imposition pour une SCI ?
Par principe, la SCI est soumise à l’impôt sur les revenus (IR). Cela signifie que chaque associé paie l’IR avec son taux personnel sur sa quote-part du capital social.
Cependant, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la société paie elle-même l’impôt sur les bénéfices de la société aux taux de l’IS (15 % jusqu’aux 42 000 premiers euros de bénéfices puis 25% sur le reste).
Bon à savoir : si la société civile immobilière met en location des biens meublés, elle sera considérée comme exerçant une activité commerciale et non civile. Elle sera donc soumise par principe, à l’impôt sur les sociétés.
Quelle comptabilité en SCI ?
Les SCI n’étant pas des sociétés commerciales, leurs obligations comptables sont moindres. Cependant, les différentes SCI n’ont pas les mêmes obligations en matière de comptabilité.
Aussi, une SCI, imposée à l’IR doit tenir une comptabilité de trésorerie mais n’a pas l’obligation de réaliser le dépôt des comptes annuels, ni de réaliser la publication du bilan.
Alors que les SCI suivantes devront tenir une comptabilité d’engagement, identique à celle d’une société commerciale :
- la SCI où l’un des associés est imposé à l’IS ;
- la SCI assujettie à TVA ;
- la SCI dépassant 2 des 3 seuils suivants : un bilan supérieur à 1 550 000 euros, un chiffre d’affaires supérieur à 3 100 000 euros, un effectif supérieur à 50 salariés ;
- la SCI de construction-vente ou de placements immobiliers ;
- la SCI dont les statuts imposent la tenue d’une comptabilité.
Quel rôle et quel régime social pour le gérant d’une SCI ?
La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, associés ou non de la société. Ces gérants sont obligatoirement nommés dans les statuts ou par acte séparé sur décision en assemblée générale. Un gérant peut être une personne physique ou morale.
Ses missions et responsabilités sont les suivantes :
- représenter la société et l’engager auprès des tiers ;
- assurer la gestion courante du ou des biens immobiliers ;
- tenir informés les associés de la gestion courante de la société.
Bon à savoir : le gérant peut être tenu responsable pour une faute de gestion comme la tenue d’une comptabilité incomplète, la caducité d’un contrat d’assurance ou encore la conclusion d’un bail à des conditions défavorables pour la SCI.
Les gérants de SCI bénéficient d’un régime social un peu particulier : le gérant de SCI rémunéré sera affilié au régime des indépendants alors que le gérant non-rémunéré ne sera affilié à aucun régime.
Cependant, il est déjà arrivé que la jurisprudence impose au gérant une affiliation au régime général comme “assimilé-salarié” si un lien de subordination entre le dirigeant et la SCI peut être établi.
Quels droits pour les associés d’une SCI ?
Les associés de la SCI, quant à eux, peuvent également être des personnes physiques ou morales et reçoivent des parts sociales en échange de leur apport au capital. La SCI étant une société civile, la responsabilité des associés est indéfinie et non-solidaire. Cela signifie que des potentiels créanciers de la société pourront poursuivre un associé sur son patrimoine personnel.
Les missions et droits des associés sont les suivants :
- désigner et révoquer le ou les gérants ;
- voter les décisions prises à hauteur de leur pourcentage au capital social ;
- être informés régulièrement de la gestion des biens immobiliers ;
- recevoir des dividendes en cas de bénéfices de la société.
Bon à savoir : une personne seule qui souhaite investir dans l’immobilier et gérer des biens a toujours la possibilité de créer une SASU ou une EURL immobilière.
Quand et pourquoi créer une SCI ?
Généralement, une SCI est créée pour la poursuite de trois objectifs :
- la création d’un patrimoine immobilier à transmettre à ses descendant ;
- la gestion d’un patrimoine immobiliers en évitant l’indivision ;
- la recherche de profit suite à la mise en location d’un ou de plusieurs biens immobiliers.
Attention, la SCI étant une société civile et non commerciale, elle n’est pas faite pour faire de l’achat-revente de biens immobiliers. Si l'objectif poursuivi est d’acheter des biens afin de les revendre par la suite, la SAS ou la SARL immobilière sont plus adaptées car ce sont des sociétés commerciales.
La création d’une SCI présente plusieurs avantages comme :
- la gestion d’un bien à plusieurs : l’organisation de la gestion du ou des biens immobiliers est à prévoir dans les statuts de la société. Les associés ont des droits et des devoirs, ce qui simplifie souvent la gestion d’un bien familial par exemple et désamorce souvent des situations de blocage très fréquentes en cas de détention du bien en indivision. La gestion à plusieurs permet également à des personnes qui ne sont pas de la même famille de construire un projet immobilier ensemble ;
- la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés : cette option permet à la société de déduire plus de charges qu’une SCI à l’IR et permet également de payer l’impôt avec les revenus de la société sans que les associés aient à anticiper ces sommes avec leurs revenus personnels ;
- la possibilité de créer une holding avec un autre société : le montage de la holding permet à une personne d’investir ses revenus professionnels directement dans ses projets immobiliers en faisant remonter les dividendes de sa société dans la SCI ;
- une transmission à ses descendants exonérée d’impôt : chaque parent a la possibilité de transmettre, tous les 6 ans, des parts sociales de la SCI, sans payer d’impôts, et ainsi de transmettre un bien immobilier en plusieurs fois.
- une fiscalité intéressante pour les descendants en cas de décès d’un associé.