Il existe des différences de définition, de gestion, de fonctionnement ou encore de fiscalité entre le régime de l’indivision et la SCI.
Quelles différences de définitions entre le régime de l’indivision et la SCI?
Le régime de l’indivision intervient suite à un décès si aucune société immobilière n’a été créée et ne possède le bien immobilier. Les héritiers du défunt héritent du bien, sans que leurs parts respectives ne soient matérialisées individuellement dans une structure juridique.
Les biens qui composent l’indivision sont appelés les biens indivis et chaque héritier reçoit une quote-part de l’héritage avant le partage définitif du patrimoine du défunt.
La société civile immobilière (SCI) quant à elle, est une société permettant de gérer un bien immobilier. Dans la plupart des cas, les propriétaires de bien immobilier créent cette structure avant leur décès, afin d’anticiper l'héritage de celui-ci. La SCI permet, en effet, de bénéficier d'avantages fiscaux afin que les héritiers ne payent pas de droit de succession sur le bien immobilier.
Cependant, des héritiers en indivision peuvent décider de créer une SCI après avoir reçu un bien immobilier en héritage même si cette option est quelque peu coûteuse. En effet, des droits d'enregistrement de 5 % de la valeur du bien, une imposition sur la plus-value immobilière et des frais notariés liés à la rédaction d’un acte authentique seront à régler dans la plupart des cas.
Quelles différences de gestion entre le régime de l’indivision et la SCI ?
Il existe une différence notable de fonctionnement entre le régime de l’indivision et la SCI.
Le fonctionnement du régime de l’indivision
Le régime de l’indivision dépend soit du régime légal soit d’un régime conventionnel. Aussi, les règles de fonctionnement diffèrent selon la nature des actes engagés sur le patrimoine du défunt : les actes conservatoires, de gestion et de disposition.
Le régime légal de l’indivision
Les règles du régime légal de l’indivision sont différentes selon la nature des actes pris par les héritiers :
- s’agissant des actes conservatoires : chaque héritier peut prendre seul une décision concernant la conservation du bien immobilier, comme le remplacement d’une chaudière ou encore la rénovation de la toiture, et ce sans avoir à avertir les autres héritiers ;
- s’agissant des actes de gestion : ils nécessitent un accord à la majorité des deux tiers. Ces actes de gestion représentent les actes d’administration, de conclusion de bail mais également la vente de meubles par exemple. Il s’agit plus globalement de tous les actes de gestion courante liés au bien immobilier.
Bon à savoir : la majorité au deux tiers ne signifie pas la majorité des héritiers existants mais des parts d’indivisions. Sur quatre héritiers, si le premier détient 50 % des droits tandis que les autres se partagent l’autre moitié à part égale alors le premier ne devra obtenir l’accord que d’un des autres héritiers pour obtenir la majorité.
- s’agissant des actes de disposition : l’unanimité des indivisaires est requise. Il s’agit des actes ayant le plus d’impact sur le bien immobilier comme la vente ou la donation de celui-ci.
Le régime conventionnel de l’indivision
Le régime conventionnel s’applique si les héritiers décident d’établir une convention d’indivision afin d’aménager les droits de chacun dans la gestion du bien immobilier. Afin d’établir cette convention, tous les héritiers doivent être d’accord. Celle-ci doit être établie par écrit et le recours à un notaire est obligatoire en cas de présence de bien immobiliers.
La convention liste les biens de l’indivision et les droits des héritiers. Aussi, la rédaction d’une telle convention entraîne la désignation d’un gérant et la détermination de ses pouvoirs.
Enfin, la convention de l’indivision est conclue pour une durée de 5 ans renouvelable ou pour une durée indéterminée.
Comment utiliser un bien immobilier en indivision ?
L’utilisation du bien immobilier sous le régime légal est soumise à certaines conditions :
- obtenir l’accord des autres indivisaires ;
- respecter la destination du bien : un héritier ne peut pas transformer un bien à usage d'habitation en local à usage professionnel ;
- verser une indemnité aux autres indivisaires au titre de l’occupation du bien.
Ces conditions d’utilisation peuvent être modifiées par la rédaction d’une convention entre les héritiers.
Le fonctionnement de la SCI
Le fonctionnement de la SCI est différent de celui du régime de l’indivision au regard de règles légales et d’autres mentionnées dans les statuts de la société. La première différence est qu’en SCI, c’est la société qui possède le bien immobilier et non les héritiers. Ceux-ci deviennent associés de la SCI et détiennent des parts sociales. Les associés d’une SCI possèdent des droits encadrés tels que :
- la désignation et révocation du ou des gérants ;
- le vote des décisions à hauteur de leur pourcentage au capital social ;
- le droit d’être informé régulièrement de la gestion des biens immobiliers ;
- le droit de recevoir des dividendes en cas de bénéfices de la société.
Bon à savoir : la responsabilité des associés d’une SCI est indéfinie et non-solidaire. Cela signifie que des potentiels créanciers de la société pourront poursuivre un associé sur son patrimoine personnel pour le paiement d’une dette de la SCI. En revanche, un associé ne peut être poursuivi qu’à la hauteur de son apport au capital de la société et non solidairement avec les autres associés.
Quelles différences de fiscalité entre le régime de l’indivision et la SCI en cas d'héritage d’un bien immobilier ?
A la suite de l'héritage d’un bien immobilier, qui n’est pas géré par le biais d’une SCI, les héritiers indivisaires doivent s’acquitter de différents impôts, selon la situation :
- les droits de succession ;
- l’ISI (nouvel ISF) ;
- la taxe foncière ;
- les droits d’enregistrement sur les biens reçus équivalents à 5% de la valeur totale nette des biens.
Aussi, les associés seront imposés à l’impôt sur le revenu (IR) en fonction de leur quote-part du bien indivis si ce bien est source de revenus. Cette imposition est comprise entre 0 et 45%.
Avec la création d’une SCI, avant le décès du propriétaire du bien, celui-ci a la possibilité de donner une partie de ses parts sociales tous les 6 ans sans que les héritiers n’aient à payer de droit de succession. Si le propriétaire du bien immobilier arrive à transmettre la totalité de ses parts sociales avant son décès, le bien appartient déjà aux héritiers.
Aussi, contrairement au régime de l’indivision, la société a la possibilité d’être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Lorsqu’une SCI est soumise à l’IS, c’est la société qui paye l’impôt sur les bénéfices qu’elle réalise et non les associés. Les taux de l’IS sont également différents de ceux de l’IR : 15 % jusqu’aux 42 000 premiers euros de bénéfices et de 25 % sur le reste du bénéfice.
Cette option peut être intéressante en cas de taux d’imposition élevé des associés ou en cas de bénéfices importants de la société car les taux de l’IS sont plus bas que ceux de l’IR.
Aussi, une SCI soumise à l’IS peut déduire quasiment la totalité de ses charges, ce qui diminue de fait le résultat imposable et allège les associés de différentes dépenses.
Comment sortir de l’indivision et créer une SCI ?
A moins qu’une mention dans une convention reliant les indivisaires ne s’y oppose, il est possible de sortir de l’indivision à tout moment.
Plusieurs situations sont alors possibles :
- un des héritiers peut se séparer de sa quote-part en la vendant à un des autres indivisaires ou à un tiers. Les autres héritiers sont toujours prioritaires en cas de vente par un des indivisaires de ses parts ;
- un des héritiers peut demander le partage des biens : dans ce cas, les héritiers devront trouver un terrain d'entente sur la valeur des biens immobiliers et effectuer la répartition en respectant les quotes-parts de chaque indivisaire ;
- les héritiers peuvent décider de vendre le bien immobilier et de se partager la somme en fonction des quotes-parts de chacun ;
- les héritiers peuvent décider de créer une SCI ou une société commerciale immobilière.
Si les héritiers décident de créer une SCI, ils devront effectuer les démarches suivantes :
- la création des statuts de la société et la nomination d’un gérant ;
- l'enregistrement des statuts auprès du service des impôts dans certaines situations ;
- la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
- la constitution et l’envoi d’un dossier d’immatriculation auprès du guichet unique de l’INPI.