Impôt, plus-values sur un bien immobilier, cession aux héritiers, dépôt des comptes annuels : la fiscalité et la comptabilité d’une SCI peuvent être difficiles à appréhender. Voici un guide complet sur la fiscalité et la comptabilité de la SCI.
Le choix entre l’impôt sur les société et l’impôt sur les revenus en SCI
En principe, une SCI est soumise à l’impôt sur les revenus (IR). Cependant, une SCI a la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
La SCI soumise à l’IR
Le principe de l’imposition à l’IR en SCI
Lorsqu’une SCI est soumise à l’IR, elle n’est pas redevable d’impôt sur les résultats et sur la plus-value en cas de cession d’un bien immobilier. Ce sont les associés de la SCI qui paient personnellement l’impôt de la société en fonction de leurs pourcentages au capital de la société.
En effet, les associés sont imposables selon leurs taux personnels d’impôt sur les revenus, dans la catégorie des revenus fonciers. On parle alors de “SCI transparente”.
Les avantages et inconvénients d’une SCI à l’IR
Deux avantages importants résultent d’une SCI transparente : si la société est en déficit, la partie du déficit correspondant au pourcentage de l’associé au capital peut imputer son revenu global et la fiscalité est plus intéressante en cas de cession immobilière dûe à un abattement sur durée de détention intéressante concernant la plus-value des particuliers.
En revanche, une SCI à l’IR pourra déduire moins de charges qu’une SCI à l’IS et ne sera pas intéressante si le taux d’imposition personnel des associés est élevé.
La SCI à l’IS
Le principe de l’imposition d’une SCI à l’IS.
Lorsqu’une SCI est soumise à l’IS, la société paye l’impôt sur les bénéfices qu’elle réalise et les associés ne sont imposés personnellement que sur leurs potentielles rémunérations et/ou dividendes. Les taux de l’IS sont de 15 % jusqu’aux 42 000 premiers euros de bénéfices et de 25 % sur le reste du bénéfice.
Bon à savoir : les SCI réalisant des opérations de nature commerciale comme la location meublée sont obligatoirement soumises à l’IS.
Les avantages et inconvénients d’une SCI à l’IS
Cette option est intéressante en cas de taux d’imposition élevé des associés ainsi qu’en cas de bénéfices importants car les taux de l’IS sont plus bas que ceux de l’IR.
Aussi, une SCI à l’IS peut déduire quasiment la totalité de ses charges ainsi que l’amortissement du bien immobilier, ce qui diminue de fait le résultat imposable.
En revanche, l’imposition des plus-values est plus élevée, il n’existe pas d’abattement fiscal en cas de détention d’un bien immobilier pour une certaine durée et la comptabilité est plus contraignante.
Quel régime de TVA pour une SCI ?
Une SCI n’a pas toujours le choix pour son régime de TVA, au même titre qu’une société commerciale. Il convient de distinguer les SCI faisant de la location à usage d’habitation et à usage professionnel.
S’agissant de la location à usage d’habitation :
- Les SCI faisant de la location nue sont exonérées de TVA par principe ;
- Les SCI faisant de la location meublée sont également exonérées de TVA mais ont la possibilité d’opter pour un régime de TVA à condition que la SCI réalise au moins trois prestations para-hôtelières telles que le nettoyage, la fourniture du linge, la réception des clients ou encore le service d’un petit-déjeuner.
S’agissant de la location à usage professionnel :
- Les SCI faisant de la location nue sont exonérées de TVA mais ont la possibilité d’opter pour un régime de TVA ;
- Les SCI faisant de la location meublée sont obligatoirement assujetties à la TVA.
Quelle imposition pour les dividendes en SCI ?
L’imposition des dividendes en SCI est la même qu’en société commerciale : elles font l’objet d’une imposition au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou flat tax.
Cette imposition s’élève à 30 % (12,8 % d’impôt sur les revenus de l’associé et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Bon à savoir : une option pour que les dividendes de chacun des associés soient imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) est possible.
Quelle imposition pour les plus-values immobilières ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente du bien et le prix d’acquisition du même bien. Il convient de distinguer les SCI imposées à l’IR et à l’IS mais également l’imposition des plus-values en cas de cession de parts sociales par un associé.
L’imposition des plus-values dans une SCI à l’IR
Dans une SCI à l’IR, l’associé sera imposé selon la règle des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient : à un taux d’imposition de 19 % et un taux de prélèvements sociaux de 17,2 %.
Aussi, une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 € et son taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
En revanche, un abattement progressif s’applique chaque année de détention du bien immobilier, à partir de la 6ème année de détention :
- moins de 6 ans de détention : 0 % d’abattement sur l’IR et 0 % sur les prélèvements sociaux ;
- entre 6 et 21 ans de détention : 6 % sur l’IR et 1,65 % sur les prélèvements sociaux ;
- plus de 22 ans de détention : une exonération de l’IR et 9 % sur les prélèvements sociaux ;
- plus de 30 ans de détention : une exonération sur l’impôt et les prélèvements.
L’imposition des plus-values dans une SCI à l’IS
Dans une SCI à l’IS, la plus-value s’ajoute au montant du bénéfice de la société et la règle des plus-values professionnelles s’applique.
Attention, en fonction des amortissements du bien immobilier, la plus-value peut être importante et entraîner une imposition conséquente. En effet, comme la plus-value est calculée par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable, les amortissements réalisés sur le prix d’achat seront déduits du prix d’acquisition et la plus-value sera augmentée.
Aussi, il n’existe aucun abattement selon la durée de détention du bien immobilier pour une SCI à l’IS.
L’imposition des plus-values en cas de cession de part(s) par un associé de SCI :
Le cas de l’imposition de la plus-value suite à la cession de part sociale par un associé diffère selon la qualité de l’associé :
- pour les associés, personne physique : un abattement pour la durée de détention s’applique. En effet, si l’associé détient ses titres depuis une durée comprise entre 2 et 8 ans, un abattement de 50 % s’applique. Concernant les titres détenus depuis plus de 8 ans, l’abattement est de 65 % ;
- pour les personnes morales : la plus-value est imposée selon la règle des plus-values professionnelles.
Les cas d’exonération des plus-values
Certaines ventes sont exonérées de l’impôt sur la plus-value :
- une résidence principale et des dépendances (garages, cours, etc) ;
- un logement à condition que le prix de la vente soit utilisé pour acheter ou construire une habitation principale dans un délai de 2 ans ;
- un bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;
- les biens dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 euros ;
- les biens détenus depuis plus de 22 ans.
Quelle imposition en cas de cession d’un bien immobilier aux héritiers en SCI ?
L’imposition en cas de cession d’un bien immobilier aux héritiers varie selon que la transmission ait été faite du vivant de l’associé ou après son décès.
La transmission d’un bien immobilier du vivant de l’associé
La transmission peut intervenir de deux manières différentes : la cession de parts de la société à titre gratuit ou le démembrement de parts.
La cession de parts de SCI aux héritiers à titre gratuit est possible. En effet, chaque associé a la possibilité de transmettre, tous les 6 ans, des parts sociales de la SCI, sans payer d’impôts, et ainsi de transmettre un bien immobilier en plusieurs fois à ses héritiers. Au moment de la succession, le bien appartiendra déjà au légataire et ils n’auront pas à payer de droit de succession.
Le démembrement de parts sociales peut également être intéressant. Chaque associé de la SCI peut donner la nue-propriété du bien immobilier à ses héritiers et en conserver l'usufruit.
Comme l'usufruit d’une part sociale s'éteint au moment du décès de son détenteur, les nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété et aucun droit de succession n’est alors exigible.
La transmission d’un bien immobilier en cas de décès de l’associé
Le calcul des droits de succession en cas de décès de l’associé d’une SCI s’effectue sur la base de la valeur réelle des parts de l’associé et non sur la valeur du bien immobilier directement. La part des parts sociales s’évalue en fonction de la valeur du bien mais également des potentielles dettes de la société. Ce mode d’évaluation peut diminuer le montant des droits de succession.
Bon à savoir : les droits de succession sont réduits de manière significative par rapport au régime de l’indivision, en cas de décès de l’associé.
Quelles obligations comptables en SCI ?
Une SCI n’étant pas une société commerciale mais civile, ses obligations comptables sont réduites. Cependant, une distinction est à faire entre les SCI à l’IR et les autres SCI.
Une SCI, imposée à l’IR doit tenir une comptabilité de trésorerie et n’a pas l’obligation de réaliser le dépôt des comptes annuels, ni de réaliser la publication du bilan. En revanche, les charges déductible sont moindre :
- les travaux d’entretien et de réparation du bien immobilier ;
- les travaux d’amélioration (hors construction) du bien ;
- la taxe foncière ;
- les intérêts d’emprunt ;
- les frais de gestion ;
- les frais de copropriété.
Les SCI suivantes devront tenir une comptabilité d’engagement, identique à celle d’une société commerciale :
- la SCI ou l’un de ses associés est imposé à l’IS ;
- la SCI est assujettie à TVA ;
- la SCI dépasse 2 des 3 seuils suivants : un bilan supérieur à 1 550 000 euros, un chiffre d’affaires supérieur à 3 100 000 euros, un effectif supérieur à 50 salariés ;
- la SCI est une SCI de construction vente ou de placements immobiliers ;
- les statuts de la SCI imposent la tenue d’une comptabilité.
Aussi, une SCI imposée à l’IS a la possibilité de déduire pratiquement toutes les charges engagée dans l’intérêt de la société comme :
- les frais d’acquisition du bien immobilier ;
- les travaux de construction ;
- les frais de notaire ;
- les frais d’agence immobilière ;
- les frais de déplacement ;
- l’amortissement des biens immobiliers ;
- la rémunération du ou des gérants.