La société civile immobilière (SCI) permet de constituer et de gérer un patrimoine à plusieurs. Cette société offre plusieurs avantages mais présente également certains inconvénients.
Quels sont les principaux avantages de la SCI ?
La création d’une SCI présente cinq principaux avantages : éviter le risque de l’indivision, faciliter l’acquisition d’un bien immobilier, faciliter la transmission d’un bien et dans certains cas avantager la situation fiscale des associés.
Eviter le risque de l’indivision grâce à la création d’une SCI
Le plus souvent, la SCI est utilisée comme alternative au régime de l’indivision, régime s’appliquant par défaut lors d'une succession d’un bien à plusieurs héritiers.
En indivision, chaque propriétaire, appelé indivisaire, détient une quote-part du bien immobilier mais ses droits concernent la totalité du bien. En SCI, les droits des associés se limitent au pourcentage du capital social qu’ils possèdent.
Généralement, les décisions sont prises à la majorité, ce qui simplifie les modalités de prises de décision et les cas de mésentente. Aussi, le patrimoine immobilier reste protégé par la société et les associés doivent respecter des règles mentionnées dans les statuts de la SCI.
Faciliter l’acquisition d’un bien immobilier :
La création d’une SCI permet à plusieurs personnes, qui ne sont pas forcément de la même famille, d’investir ensemble dans un projet immobilier. Aussi, les banques ont tendance à accorder plus facilement un prêt immobilier à une SCI au regard de la responsabilité illimitée des associés.
Faciliter la transmission du patrimoine immobilier :
La SCI est avantageuse en cas de transmission d’un patrimoine immobilier du vivant de l’associé et après son décès.
En cas de cession à un tiers de parts sociales du vivant de l’associé de SCI, un abattement est applicable sur l’imposition de la plus-values. Cet abattement est calculé en fonction de la durée de détention du bien ( entre 2 et 8 ans, l’abattement est de 50 % et pour une durée supérieure à 8 ans, l’abattement est de 65 %).
Bon à savoir : certaines ventes sont même exonérées de l’impôt sur la plus-value comme la vente de sa résidence principale et de ses dépendances (garages, cours, etc) ou encore les biens détenus depuis plus de 22 ans.
En cas de transmission du vivant de l’associé à ses héritiers, une cession de parts de SCI à titre gratuit est possible. En effet, chaque associé a la possibilité de transmettre, tous les 6 ans, des parts sociales de la SCI, sans payer d’impôts, et ainsi de transmettre un bien immobilier en plusieurs fois à ses héritiers. Le démembrement de parts sociales peut également être intéressant car l'usufruit d’une part sociale s'éteignant au moment du décès, les héritiers, nus-propriétaires, récupèrent la pleine propriété sans avoir à payer de droit de succession.
Enfin, le calcul des droits de succession en cas de décès de l’associé d’une SCI est également intéressant car il s’effectue sur la base de la valeur réelle des parts de l’associé et non sur la valeur du bien immobilier. Ce mode d’évaluation peut diminuer le montant des droits de succession au regard des potentielles dettes de la SCI.
Optimiser la fiscalité des particuliers :
Par principe, la SCI est soumise à l’impôt sur les revenus (IR), ce qui signifie que chaque associé paye l’IR avec son taux personnel sur sa quote-part du bénéfice. Pour calculer le taux d’imposition de chacun, la partie de bénéfice correspondant au pourcentage détenu dans la société s'ajoute au foyer fiscal de l’associé et peut faire augmenter son taux d’impôt.
Cependant, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). De ce fait, la société supporte le coût de l’impôt sur ses bénéfices aux taux de l’IS : 15% jusqu’aux 42 000 premiers euros de bénéfices puis 25% sur le reste.
Les associés ayant déjà un taux d’imposition personnel (IR) élevé n’auront donc pas à payer l’impôt sur les bénéfices de la société et leur taux restera inchangé.
Un capital social minimum non requis en SCI
Il n’existe pas de capital social minimum pour créer une SCI. Les associés peuvent donc créer une SCI sans apport et par la suite acquérir un bien immobilier avec la société.
Bon à savoir : il est toujours préférable d’avoir un capital social supérieur à 1 euros symbolique vis-à -vis des banques. Celles-ci accordent plus facilement un prêt bancaire aux sociétés ayant un capital social plus élevé.
Quels sont les principaux inconvénients d’une SCI ?
La SCI présente quatre principaux inconvénients : un minimum d'associés requis, un processus de création long et coûteux, une responsabilité des associés limitée et certaines obligations fiscales et comptables contraignantes.
Un minimum de deux associés pour la création de la SCI
Régie par les articles 1845 à 1870 du Code civile, la société civile immobilière est définie comme une structure juridique constituée à minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé.
Ces deux associés peuvent être des personnes physiques, y compris les mineurs ou des personnes morales. Ce qui signifie qu’une SCI ne peut pas être créée par une seule personne ayant comme projet la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers.
Que se passe-t-il si la SCI devient unipersonnelle suite au décès d’un des associés ou du rachat de ses parts sociales ? La disparition d’un des deux associés peut entraîner la dissolution de la société. Cependant, cette procédure n’est pas automatique mais le code civile précise que cette situation ne peut pas durer indéfiniment. L’associé unique dispose, en effet, d’un délai d’un an pour régulariser la situation et trouver un nouvel associé.
A l’issue de cette période, toute personne peut déposer une requête pour demander la dissolution de la société. Le tribunal pourra alors accorder un nouveau délai de 6 mois maximum.
Un processus de création coûteux et long
Le processus de création d’une SCI nécessite la réalisation de différentes étapes :
- création de statuts : cette étape étant très importante pour l’organisation et le fonctionnement de la future SCI, il est préférable de se faire accompagner par un professionnel ;
- la publication d’un avis dans un journal d’annonce légale ;
- la constitution et l’envoie d’un dossier d'immatriculation au guichet unique de l’INPI.
Ces démarches peuvent être coûteuses et nécessiter en plus l’assistance d’un professionnel.
La responsabilité illimitée des associés
Le code civil prévoit que les associés d’une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social (article 1857 du code civil).
Le fait que la responsabilité des associés soit indéfinie signifie que tous les associés de la SCI doivent contribuer aux pertes de la société et que cette contribution est sans limite. Cette règle signifie que le patrimoine personnel des associés n’est pas protégé comme dans une société commerciale à responsabilité limitée comme une SARL ou une SAS.
Aussi, aucune clause dans les statuts de la société ne peut supprimer cet engagement. Toute clause contraire à cette responsabilité illimitée sera réputée non écrite et ne sera pas applicable.
Le fait que la contribution soit faite à proportion de leur parts sociale dans la société signifie que le pourcentage des associés au capital détermine leurs taux de participation au passif de la société.
Enfin, il n’existe pas de solidarité entre les associés de SCI. Cela signifie qu’un associé n’est pas dans l’obligation de payer la dette à la place de tous les autres associés. Les potentiels créanciers de la SCI devront réclamer une participation à chacun des associés en fonction de leur part au capital social de la société.
Des obligations comptables et fiscales parfois complexes
La création d’une SCI nécessite la réalisation d’obligations comptables et fiscales plus importantes qu’une détention en nom propre ou en indivision.
En effet, plusieurs SCI sont tenues de respecter les mêmes obligations comptables et fiscales qu’une société commerciale. Ces SCI sont :
- les SCI ou l’un de ses associés est imposé à l’IS ;
- les SCI assujettie à la TVA ;
- les SCI qui dépassent 2 des 3 seuils suivants : un bilan supérieur à 1 550 000 euros, un chiffre d’affaires supérieur à 3 100 000 euros, un effectif supérieur à 50 salariés ;
- les SCI de construction vente ou de placements immobiliers ;
- les SCI dont les statuts imposent la tenue d’une comptabilité.
Bon à savoir : seules les SCI imposées à l’IR bénéficient d’obligations comptables réduites et doivent tenir une comptabilité de trésorerie sans avoir l’obligation de réaliser le dépôt des comptes annuels ou la publication du bilan comptable.