Une SCI est une société civile immobilière. En France, il existe 5 types de SCI différentes selon le projet souhaité par les associés de la société. Investissement familial, gestion et location de biens immobiliers, projet immobilier de construction ou encore partage de la jouissance d’un bien : chaque SCI a son utilité !
Quelle est la définition d’une SCI ?
La société civile immobilière (SCI) permet, dans la majorité des cas, de constituer et de gérer un patrimoine à plusieurs. Elle est constituée de deux associés minimum et offre des avantages fiscaux, notamment dans le cadre d’une succession ou de la cession de parts sociales.
La société dispose de statuts qui définissent son fonctionnement, il n’existe pas de capital social minimum obligatoire à investir au moment de sa création et la responsabilité de ses associés est illimitée mais non solidaire. Enfin, il existe différents types de SCI possibles : la SCI location, la SCI familiale, la SCI de construction-vente, la SCI d’attribution et la SCI de jouissance à temps partagé. La SCI peut également être à capital fixe ou variable.
La SCI la plus courante : la SCI de location
La SCI de location est la société civile immobilière la plus choisie par les personnes ayant un projet immobilier. Elle permet l’achat d’un ou de plusieurs biens immobiliers afin de le ou de les mettre en location.
Le bien acquis peut être un appartement, une maison, un local, meublé ou non meublé, à usage d’habitation ou professionnel. Aussi, la location de ces biens peut être de longue ou de courte durée, permanente ou saisonnière. En revanche, il n’est pas possible, en principe, de faire de l’achat-revente de bien immobilier par le biais d’une SCI car il s’agit d’une société civile et non commerciale. La SCI construction-vente, étudiée par la suite, est une exception à cette règle.
Aussi, il existe une tolérance permettant à une SCI de réaliser une activité commerciale comme la location meublée. Les SCI qui réalisent une activité de location meublée sont soumises à certaines obligations dont une imposition à l’impôt sur les sociétés ou encore celle de tenir une comptabilité commerciale.
La SCI familiale
Une SCI familiale est une SCI constituée uniquement de membres d’une même famille. Les associés de cette SCI doivent être liés par un lien de parenté ou d’alliance.
Ces sociétés sont, en général, créées pour constituer un patrimoine immobilier en famille, faciliter la gestion d’un bien immobilier ou encore anticiper la transmission d’un bien à des héritiers.
D’une part, la fiscalité de la SCI en cas de cession de parts sociales et de transmission aux héritiers est avantageuse. D’autre part, la gestion est simplifiée car le bien immobilier appartient à la SCI et non aux associés. Les associés ont des droits et devoirs bien définis par les statuts de la société et le bien immobilier est protégé par la structure juridique. De plus, cette organisation évite de nombreux cas de mésentente entre les membres d’une famille. Dans ce cas, la création d’une SCI permet d’éviter à ses membres, le régime de l’indivision.
La SCI de construction-vente
La SCI de construction vente ou la SCCV a comme objectif l'acquisition d’un ou de plusieurs terrains afin d’y faire construire un immeuble et de revendre l’ensemble immobilier.
Cette forme de SCI est une exception car cette activité d’achat-revente est normalement exclusivement autorisée en société commerciale. Il est normalement interdit d’acheter pour revendre par le biais d’une SCI, qui est une société civile. Toutefois, la différence est que la SCI SCCV est fermée une fois la transaction immobilière effectuée.
La SCI d’attribution
La SCI d'attribution est plus rare en pratique. Elle permet d’acquérir un bien immobilier, de faire construire un bien immobilier pour ensuite le décomposer en différents lots afin de les attribuer aux associés de la société. La distribution des lots est réalisée par rapport aux parts sociales des associés. L’objet social de la SCI étant la distribution des lots, elle est automatiquement fermée une fois l’attribution effectuée.
La SCI de jouissance à temps partagé
La SCI de jouissance à temps partagé est une société créée le plus souvent entre amis. Elle permet de regrouper des personnes qui n’ont pas de liens familiaux afin qu’ils puissent acquérir ensemble un bien immobilier et d’en partager la jouissance. Ce bien constitue leur future résidence secondaire partagée.
Chaque associé a le droit d’occuper le bien pendant une certaine durée. Cette durée est en général prévue dans les statuts de la SCI et souvent proportionnelle aux parts détenues par chaque associé dans la société.
La SCI à capital variable ou fixe
Quel que soit le type de SCI choisi, les associés devront décider si la société est à capital fixe et à capital variable. Ce choix est à faire au moment de la création de la société mais peut être modifié par la suite tout au long de la vie de la société. Il faudra en revanche procéder à une modification statutaire qui nécessite l’accomplissement de différentes démarches administratives.
La SCI à capital fixe est la plus classique car il s’agit du choix effectué par défaut. Le capital fixe signifie que pour toute variation de capital, augmentation ou diminution, les associés devront réaliser une modification statutaire.
Cette modification statutaire entraîne l'accomplissement de démarches telle que la convocation d’une assemblée générale des associés, le changement des statuts de la SCI, la publication d’un avis de modification dans un journal d’annonce légale et l’envoi d’un dossier de modification sur le site du guichet unique de l’INPI.
Le capital fixe offre une certaine sécurité aux associés mais entraîne une dépense conséquente en cas de modification de celui-ci.
La SCI au capital variable est plus flexible car aucune formalité n'est nécessaire pour faire varier le capital social dans les limites fixées dans les statuts. En effet, lors de la rédaction des statuts, une clause de variabilité doit être incluse et un capital plancher, correspondant au capital minimal ainsi que le capital maximal autorisé doivent être définis à l’avance.
Bon à savoir : dans une SCI à capital variable, le nom des associés ne figure pas dans les statuts de la société.
Comment choisir la bonne SCI pour son projet immobilier ?
Il est très important de poser les bases du projet immobilier avant de choisir la structure qui permettra de le réaliser.
Chaque SCI peut correspondre à un projet mais le mode d’imposition, les obligations comptables et fiscales ou encore la répartition des droits entre les associés peuvent être différents et avoir de réelles conséquences sur le projet immobilier.
Il est donc préférable de se faire accompagner par un professionnel lors du lancement d’un tel projet afin d’avoir les bonnes informations actualisées et adaptées à la situation déterminée.