Le bail professionnel s’adresse principalement aux professions libérales. D’une durée minimale de 6 ans, il se montre plus souple que le bail commercial. Découvrez la définition du bail professionnel, les activités concernées et son fonctionnement.
Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Un contrat de location pour un local libéral
Un bail professionnel est un contrat de location de locaux au sein desquels le locataire n'exerce pas une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. En d’autres termes, il permet principalement de louer un local pour y exercer une activité libérale.
Le bail professionnel se distingue des autres types de baux sur plusieurs points :
- à la différence du bail commercial, il ne s'adresse pas à la location d'un local commercial, industriel ou artisanal ;
- contrairement au bail dérogatoire, sa durée n'est pas limitée à 3 ans.
Un contenu librement fixé par les parties
Les informations figurant au sein du bail professionnel sont déterminées librement par les deux parties. En règle générale, il fait mention des informations suivantes :
- l'identité des parties (nom, prénom, adresse, etc.) ;
- la description des locaux ;
- la durée du bail ;
- le montant du loyer et ses conditions de révision ;
- les modalités de paiement du loyer ;
- la répartition des charges ;
- le dépôt de garantie ;
- les obligations de chacune des parties.
En revanche, deux diagnostics doivent obligatoirement être annexés au contrat : le DPE (Diagnostic de performance énergétique) et l'ERNMT (État des risques naturels, miniers et technologiques).
Baux professionnels : pour quelles activités ?
Comme nous l'avons vu, le bail professionnel est interdit aux activités commerciales, artisanales, industrielles et agricoles. C'est pourquoi, il s'adresse essentiellement aux professions libérales, qu'elles soient réglementées ou non.
- Professions libérales réglementées : avocat, médecin, dentiste, vétérinaire ou encore expert-comptable.
- Professions libérales non réglementées : consultant, webdesigner, développeur, informaticien ou encore conseil en gestion.
Comment fonctionne un bail professionnel ?
La détermination du loyer
Contrairement au bail d'habitation, le loyer du bail professionnel est déterminé librement par les parties. Le propriétaire peut donc louer le local au montant de son choix. La périodicité du paiement doit être précisée dans le contrat : à titre d'exemple, le versement du loyer peut intervenir mensuellement, trimestriellement, à la conclusion du bail ou encore à son terme.
La révision du loyer n'est pas non plus encadrée par la loi. Malgré tout, le contrat peut inclure une clause d'indexation, fixée par exemple sur l'ILAT (Indice des loyers d'activités tertiaires). En l'absence de précision, le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail professionnel.
Bon à savoir : le règlement des charges, impôts et taxes est déterminé librement par le locataire et le bailleur. Par exemple, les deux parties peuvent décider d'en partager la responsabilité.
Le versement d'un dépôt de garantie
Le bailleur est libre de demander le versement d'un dépôt de garantie lors de la signature du contrat de bail professionnel. Le montant est alors fixé librement par les deux parties. Toutefois, le dépôt de garantie n'est pas obligatoire.
Le dépôt de garantie est restitué au locataire à l'issue du bail professionnel. Pour cela, il faut néanmoins qu'il ait rempli l'ensemble de ses obligations, dont le paiement du loyer et la restitution du local dans l'état dans lequel il l'a trouvé.
La durée du bail professionnel
La durée du bail professionnel est de 6 ans au minimum. À l'issue de cette période, le contrat est prolongé par tacite reconduction pour une nouvelle période de 6 ans, sauf demande contraire de l'une des parties.
Comment résilier un bail professionnel ?
Les modalités de résiliation du bail professionnel varient selon les parties.
- Résiliation du bailleur : le propriétaire peut uniquement mettre un terme au bail à l'issue de la période de 6 ans. Dans ce cas, il doit informer son locataire de sa volonté de ne pas renouveler le contrat. Il n'aura d'ailleurs pas d'indemnités à verser, dans la mesure où il n'existe pas de droit au renouvellement comme pour un bail commercial.
- Résiliation du locataire : le locataire peut résilier le bail à tout moment, en informant le bailleur par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice. Il doit néanmoins respecter un préavis de 6 mois.