Le loueur en meublé professionnel (LMP) est une personne physique ou morale louant un logement abritant tout le mobilier nécessaire et respectant certaines conditions de revenus locatifs. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce statut.
Quels sont les critères d’une location meublée ?
La location meublée consiste à louer un logement disposant de tous les éléments mobiliers nécessaires à une occupation normale par le locataire. C'est l'Article 2 du décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé qui détermine le mobilier indispensable, à savoir :
- une literie avec une couette ou une couverture ;
- des volets ou des rideaux dans les chambres ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-onde ;
- un réfrigérateur ;
- un congélateur ou un compartiment à congélation dans le réfrigérateur ;
- la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
La location d’un logement meublé peut être réalisée par le propriétaire du logement ou par le locataire dans le cadre d’une sous-location (sous conditions).
Bon à savoir : si le logement ne respecte pas la liste des éléments de mobilier indispensable, le bail meublé peut être requalifié en bail vide, modifiant le régime applicable.
Qu’est-ce qu’un loueur en meublé professionnel ?
La location d'un logement meublé peut être exercée à titre professionnel. Pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il faut néanmoins que les recettes tirées de l'activité réunissent deux conditions :
- être supérieures à 23 000 € par an ;
- être supérieures au montant total des autres revenus du foyer (salaires, traitements, etc.).
Le loueur est considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'il ne remplit pas ces deux critères.
Quels sont les avantages du statut de LMP ?
En tant que loueur en meublé professionnel, vous pouvez déduire certaines charges de vos revenus locatifs à déclarer aux impôts. C'est le cas notamment pour :
- les frais d'établissement (frais de notaire, etc.) ;
- les frais d'entretien et de réparation ;
- les impôts locaux ;
- les frais de gestion et d'assurance ;
- les intérêts d'emprunt ;
- les amortissements du mobilier, des améliorations apportées et du logement (sous conditions).
Bon à savoir : les LMP exerçant par le biais d'une micro-entreprise ne peuvent pas déduire leurs charges. En revanche, ils profitent d'un abattement automatique.
En cas de revente du bien, vous pouvez également bénéficier d'une exonération partielle ou totale des plus-values de cession. Cette exonération est totale si :
- lors des 2 années avant la vente, les recettes locatives sont inférieures à 90 000 € HT ;
- le logement est en location depuis au moins 5 ans avant la vente.
Comment déclarer ses revenus en tant que LMP ?
Les modalités pour déclarer les revenus de location dépendent du statut juridique que le loueur en meublé professionnel a choisi pour son activité.
- Entreprise soumise à l'IR : si l'entrepreneur a créé une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu, ses revenus de location doivent être déclarés dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- Entreprise soumise à l'IS : si l'entrepreneur a créé une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés, ses revenus locatifs doivent être déclarés via le formulaire n°2065-SD. Ils sont soumis au taux normal ou réduit de l’IS.
- Micro-entreprise : à condition de respecter les plafonds de chiffre d'affaires en vigueur (188 700 € pour un meublé classé et 77 700 € pour un meublé non classé), le micro-entrepreneur doit déclarer ses revenus locatifs via le formulaire n°2042 C PRO. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.