Dans son article 58, la loi du 2 août 2005, dite loi Dutreil, en faveur des petites et moyennes entreprises (dite loi Dutreil) a introduit un droit de préemption pour les municipalités. Le droit de préemption confère aux communes une priorité dans la vente d’un bien situé dans la zone géographique d’application de ce droit. Mis en œuvre par le décret du 26 décembre 2007, le droit de préemption est soumis à une procédure spécifique. Faisons le point sur ce dispositif.
Qu’est-ce que le droit de préemption commercial de la commune ?
Le droit de préemption commercial de la commune se traduit par le fait pour une commune d’être prioritaire pour certaines ventes situées dans une zone spécifique : le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.
Les ventes concernent les fonds de commerce et fonds artisanaux, les baux commerciaux et les terrains accueillant ou destinés à accueillir les commerces dont la surface de vente se situe entre 300 et 1000 mètres carrés.
La commune détient de manière exclusive la compétence pour instituer le droit de préemption. Le conseil municipal est chargé de délimiter le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Cette délimitation est précédée d’une étude du périmètre afin d’analyser les enjeux en termes de diversité et de maintien des commerces de proximité.
Par voie de délégation, certaines personnes morales peuvent également bénéficier du droit de préemption commercial :
- les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) dont la commune fait partie ;
- les établissements publics ;
- les sociétés d’économie mixte (SEM) ;
- les concessionnaires d’une opération d’aménagement ;
- les personnes titulaires d’un contrat mentionné à l’article 300-9 du Code de l’urbanisme.
Bon à savoir : sont exclus les cessions de biens ou droits lors d’un plan de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire.
Comment s’exerce le droit de préemption commercial de la commune ?
Conditions d’exercice
L’exercice de ce droit est subordonné à la poursuite d’un projet d’intérêt général. En effet, l’article L 210-1 du Code de l’urbanisme dispose que ce droit est exercé, dans l’intérêt général, pour les actions ou opérations répondant aux objectifs définis à l’article L 300-1.
Le droit de préemption commercial de la commune doit ainsi répondre à un besoin d’intérêt général tel que la préservation des espaces naturels ou la protection des commerces de proximité, par exemple.
Procédure d’exercice
Avant tout projet de cession, le vendeur doit se renseigner auprès de la mairie pour savoir s'il existe un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité.
Toute projet de cession doit être précédé d’une demande de renseignements auprès de la mairie sur un possible de droit de préemption dans la zone visée. Le propriétaire du bien doit ainsi effectuer une déclaration d’intention d’aliéner un bien. Cette déclaration se matérialise par un formulaire Cerfa. Plusieurs informations doivent figurer dans l’acte :
- le prix ;
- l’activité ;
- le nombre de salarié actuels et la nature de leur contrat de travail ;
- les conditions de la cession ;
- le bail commercial éventuellement et le chiffre d’affaires.
Toute aliénation effectuée sans cette déclaration préalable est frappée de nullité.
A réception de cette déclaration, la commune qui dispose d’un droit de préemption peut l’exercer et se porter acquéreur. Trois possibilités s’offrent à elle :
- accepter la vente dans les conditions fixées ;
- accepter la vente sous d’autres conditions ;
- renoncer à son droit de préemption.
Elle doit se manifester dans un délai de 2 mois. Son silence vaut renonciation d’achat.
En cas de volonté d’achat mais sous d’autres conditions, la décision de préemption est dite “avec réserve” et nécessite une négociation. La commune dispose d’un délai de 2 mois pour effectuer une nouvelle proposition au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception. A réception de la lettre, le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour répondre.
Droit de rétractation
Lorsque le propriétaire d’un bien effectue une déclaration d’intention d’aliénation, il dispose d’un droit de rétractation sous conditions.
En effet, son droit de rétractation n’est valable que dans les cas suivants :
- une rétractation intervenant avant l’acceptation par la commune de l’offre de vente ;
- une rétraction intervenant à la suite d’une nouvelle proposition de vente par la commune. Lorsque la commune effectue une nouvelle proposition d’achat sous d’autres conditions, le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour accepter ou refuser.