L’usufruit désigne le droit de jouir d’un bien et d'en percevoir les revenus, mais sans en avoir la propriété. En échange, l'usufruitier s'engage à en assurer l'entretien et la conservation. L'usufruit va de pair avec la nue-propriété dans les cas de démembrement du droit de propriété. Découvrez la définition de l’usufruit, ainsi que les droits et obligations reposant sur l’usufruitier.
Qu'est-ce que l'usufruit ?
Prévu par les articles 578 et suivants du Code civil, l’usufruit est le droit d’une personne (l’usufruitier) d’utiliser un bien et d’en percevoir les fruits, sans pour autant en être le propriétaire (ce droit revient au nu-propriétaire). En contrepartie, l'usufruitier doit assurer l’entretien et la conservation du bien.
L’usufruit et la nue-propriété vont de pair. Les deux notions se rencontrent en cas de démembrement du droit de propriété portant sur un même bien.
En effet, le droit de propriété est composé de trois prérogatives :
- l’usus : le droit d’utiliser le bien ;
- le fructus : le droit d’en percevoir les revenus ou les fruits ;
- l’abusus : le droit d’en disposer (le vendre, le modifier…).
Lorsque le droit de propriété sur un bien est démembré, les droits d’utiliser le bien (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus) reviennent à l’usufruitier, tandis que le droit d’en disposer (abusus) est conféré au nu-propriétaire. Ainsi, l’usufruit et la nue-propriété constituent ce que l’on appelle la pleine propriété.
Le démembrement du droit de propriété peut porter à la fois sur des biens meubles (objet, mobilier, parts sociales, compte bancaire…) et des biens immeubles (terrain, maison…).
Qui peut devenir usufruitier ?
Peuvent devenir usufruitier d’un bien :
- les parents dont les enfants âgés de moins de 16 ans détiennent un bien (les enfants sont alors nus-propriétaires) ;
- les veufs ou veuves qui héritent du patrimoine de leur époux ou épouse en usufruit (les enfants du défunt sont nus-propriétaires) ;
- toute personne recevant un droit d’usufruit par contrat, par testament ou par décision de justice.
Les personnes morales peuvent aussi bénéficier d’un usufruit.
Quels sont les droits de l’usufruitier ?
Une personne détenant un usufruit sur un bien dispose des droits suivants :
- le droit d’utiliser le bien, que ce soit pour y vivre ou pour le louer (en revanche, l’accord du nu-propriétaire est requis pour conclure un bail rural, commercial, industriel ou artisanal) ;
- le droit de percevoir les revenus issus de ce bien, tels que les fruits civils (loyers, intérêts des sommes exigibles…), les fruits naturels (produits de la terre) ou industriels (obtenus par la culture) ;
- le droit de vendre son usufruit, sans demander l’accord du nu-propriétaire (toutefois, la vente en pleine propriété du bien nécessite son accord).
À noter : le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété librement, mais la vente en pleine propriété du bien ne peut se faire qu’avec l’accord de l’usufruitier.
Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?
Avant de jouir de son bien, l’usufruitier est tenu de :
- dresser un inventaire des meubles (si l’usufruit porte sur des biens mobiliers) ;
- établir un état des lieux (s’il porte sur un bien immobilier).
Pendant l’exercice de son droit d'usufruit, il doit :
- entretenir le bien et le maintenir en bon état ;
- s’engager à jouir du bien de façon raisonnable, en fournissant une caution au nu-propriétaire (à moins d’en être dispensé) ;
- effectuer les réparations d’entretien ;
- régler la taxe foncière (si l’usufruit concerne un bien immobilier).
À l’inverse, le nu-propriétaire est seulement tenu de procéder aux grosses réparations (réfection des gros murs, voûtes, poutres, couvertures, clôtures…), à moins qu'elles ne soient dues au défaut de réparations d'entretien de l’usufruitier. De même, il doit laisser l’usufruitier jouir de son bien comme bon lui semble.
Quelle est la durée de l’usufruit ?
L'usufruit est un droit temporaire. Il peut s’éteindre :
- à la mort de l’usufruitier (on parle d’usufruit viager) ;
- à l’expiration du délai pour lequel il a été accordé (on parle d'usufruit temporaire), que ce délai soit défini par contrat ou par la loi (par exemple, l’usufruit accordé aux personnes morales ne peut excéder 30 ans) ;
- en cas de renonciation à l’usufruit ;
- en cas de non-usage pendant 30 ans ;
- en cas de perte totale de la chose sur laquelle porte l'usufruit (notamment en cas de destruction d’un bâtiment par incendie ou par écroulement) ;
- lorsque l'enfant titulaire de la nue-propriété d'un bien atteint l’âge de 16 ans.
Comment est calculée la valeur d’un usufruit ?
Connaître la valeur d’un usufruit viager est nécessaire en cas de vente, de donation, de succession ou d’apport en société pour calculer les droits d’enregistrement, mais également pour répartir le prix de vente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Pour cela, la répartition entre la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété est fixée par un barème fiscal établi en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Lorsqu’il s’agit d’un usufruit temporaire, sa valeur est estimée à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans de la durée de l'usufruit.