Le bail dérogatoire, aussi appelé bail de courte durée, est utilisé dans le cadre de l’exploitation d’un fonds de commerce. Il est conclu pour une durée de 3 ans maximum. Attention, le bail dérogatoire est différent d’un contrat de location saisonnière ou d’une convention d’occupation précaire.
Quelles sont les conditions pour conclure un bail dérogatoire ?
Afin de conclure un bail de courte durée, plusieurs conditions doivent être respectée :
- le support du bail doit être écrit ;
- le point de départ du bail doit être l’entrée du locataire dans les lieux. Cette entrée est entendue comme la prise de possession des locaux en exécution de ce bail, même si le locataire a auparavant occupé les lieux au titre d’un contrat de sous-location ;
- les parties doivent exprimer clairement leur volonté de renoncer au statut des baux commerciaux. En revanche, la conclusion d’un bail dérogatoire est formellement interdite à la suite d’un bail commercial ;
- la durée du bail ne doit pas dépasser 3 ans.
Si ces conditions ne sont pas respectées, les règles liées au statut des baux commerciaux s’appliquent automatiquement et le bail conclu n’est pas un bail dérogatoire.
Quelles sont les règles concernant la fixation du prix du loyer d’un bail de courte durée ?
Le prix du loyer d’un bail dérogatoire est librement fixé par les parties et il n’est pas plafonné. Cependant, il est possible d’inclure une clause d’indexation. Cette clause permet la mise en place d’un mécanisme de révision automatique du loyer en fonction d'un indice choisi par les parties, à des échéances prévues au contrat de bail.
Le loyer peut donc varier automatiquement, à la hausse ou à la baisse, selon un indice prévu à l’avance par les parties.
Que se passe-t-il à l’expiration d’un bail de courte durée ?
Le bail de courte durée étant conclu pour une certaine durée, il cesse automatiquement à la date prévue au contrat. Le locataire doit donc libérer les locaux et rendre les clefs au propriétaire.
Le locataire peut-il renouveler son bail ? En principe, le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement de son bail. Cependant, si celui-ci se trouve toujours dans les lieux un mois après la date de fin du bail et sans opposition du propriétaire, il bénéficie automatiquement d’un nouveau bail. Ce bail ne sera pas un bail de courte durée mais un bail commercial.
Le propriétaire qui ne souhaite pas que son locataire reste dans les lieux, dispose tout de même d’un délai d’un mois à compter de la date de fin de bail, pour envoyer une lettre recommandée LRAR ou un acte émis par un commissaire de justice au locataire et ainsi faire avoir son droit d’opposition.
Peut-on rompre le contrat de bail de manière anticipée ? Non. Ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent rompre le contrat avant la fin de celui-ci.
Bon à savoir : plusieurs baux de courte durée peuvent être conclus à la suite tant que la durée totale n'excède pas 3 ans. Cette règle permet au locataire de ne pas s'engager directement pour une durée de 3 ans afin de tester son activité et au propriétaire de ne pas s’engager avec un locataire dont il ne connaît pas encore le business.
Comment se déroule l’état des lieux dans un bail dérogatoire ?
Un état des lieux d'entrée et de sortie doit être établi. L’état des lieux d’entrée doit être joint au contrat de bail dérogatoire et peut être établi soit à l’amiable, soit par un tiers mandaté par les parties comme un agent immobilier.
Bon à savoir : si les parties ne sont pas d’accord, elles ont la possibilité de demander un document rédigé par un commissaire de justice (ancien huissier de justice) constatant le fait à l’origine du désaccord.
Les conditions de l'établissement de l’état des lieux de sortie, qui a lieu lors de la restitution des locaux, s’effectue également soit à l’amiable, soit par un tiers mandaté par les parties.